Beschluss:

 

Die Stellungnahmen der Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, der Bayernwerk Netz GmbH, des Wasserzweckverbandes Berglerner Gruppe, des Landratsamtes Erding – Bodenschutz, der Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH und der Vodafone Kabel Deutschland GmbH mit Informationen werden zur Kenntnis genommen.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Die Nähe zum Mischgebiet Kleinfeld scheint unproblematisch, weil die dort angesiedelten Betriebe auch Rücksicht auf das Wohngebiet Kleinfeld II nehmen müssen. Die neu geplanten Wohngebäude rücken bis auf wenige Ausnahmen nicht näher an die Gewerbebetriebe heran als die Wohnhäuser im Kleinfeld II. Der Gemeinderat hat am 12. Januar 2022 beschlossen, die Käufer der beiden östlichen Parzellen vertraglich zur Erstellung eines Schallschutzgutachtens zu verpflichten, in dem die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm bei den jeweils geplanten Wohnhäusern nachgewiesen wird. 

Entweder liegen bei den konkreten Lärmemissionen der Betriebe und dem Abstand der geplanten Wohnhäuser zu den Lärmquellen von vornherein keine Richtwertüberschreitungen vor, oder die Bauträger können mit einer Grundrissorientierung der Wohnungen Abhilfe schaffen, d.h. dass in Grundstücksbereichen mit hoher Lärmbelastung keine zu öffnenden Fenster schutzbedürftiger Räume geplant werden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen  19 Ja          0 Nein

 

Die Hinweise zu Feuerwehrzufahrten sollten in die Begründung übernommen werden. Ob bei den Geschosswohnungsbauten Feuerwehrzufahrten nötig sind, ist entwurfsabhängig. Die anliegende öffentliche Erschließung ermöglicht eine Bebauung, bei der keine Feuerwehrzufahrten notwendig sind, weil die Gebäude innerhalb einer 50 m-Entfernung von den öffentlichen Verkehrsflächen aus erreichbar sind. In diesem Fall sind gemäß Art. 5 BayBO Feuerwehrzugänge ausreichend.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der Freiwilligen Feuerwehr Wartenberg wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Die letzte Stellungnahme ging offenbar wegen der langen Planungsdauer unter. Der Hinweis zu wasserdichten Kellern sollte in die Begründung aufgenommen werden. Auch die Hinweise zur Niederschlagswasserentsorgung sollten aufgenommen werden. Sie entsprechen den Vorschriften der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

Die landwirtschaftlichen Emissionen von der Bewirtschaftung umliegender Felder sind ortsüblich und nicht konfliktträchtig. Dazu trägt auch die Eingrünung am westlichen Gebietsrand bei, die sowohl einen Abstand als auch einen Staubschutz durch Gehölze in der Hauptwindrichtung herstellt. Im Norden ist ein Grünstreifen vorgesehen, um Dünge- oder Spritzmitteleintrag in die privaten Baugrundstücke zu vermeiden. Die festgesetzten Bäume halten die nachbarrechtlichen Abstände zu den landwirtschaftlichen Flächen ein.

 

Das Wohngebiet ist gegenüber älteren Siedlungen flächensparend geplant. Wie vom Bauernverband angeregt wurde, ist auf einer Teilfläche auch Geschosswohnungsbau vorgesehen. Landwirtschaftliche Wege sind vom Wohngebiet nicht betroffen. Die Grundstücke werden mit bestehenden und neuen Gemeindestraßen erschlossen. Der geplante Minikreisverkehr ist für landwirtschaftliche Fahrzeuge befahrbar – die Befahrbarkeit wurde bei der Planung geprüft (siehe Begründung, Seite 17).

 

Die Hinweise zu landwirtschaftlichen Emissionen und zur Pflege von Ausgleichsflächen sollten in die Begründung aufgenommen werden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme des Bayerischen Bauernverbands wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Die Befahrbarkeit der Straßen und des Minikreisverkehrs durch dreiachsige Müllfahrzeuge wurde geprüft (siehe Begründung, Seite 17). Die Straßen und der Minikreisel können von den dreiachsigen Müllfahrzeugen befahren werden. In der Erschließungsplanung sollte die Prüfung wiederholt werden, um Details wie Straßenlaternen, Verteilerkästen etc. berücksichtigen zu können. Wegen der aktuellen Stellungnahme wurde auch die Befahrbarkeit durch vierachsige Fahrzeuge geprüft. Die Befahrbarkeit ist möglich, Bewegungsspielräume werden bei diesen Fahrzeugen nach Auskunft des Ingenieurbüros weitgehend ausgereizt. Fahrbahnteiler und öffentliche Grünflächen werden teilweise von den Fahrzeugüberhängen der Vierachser überstrichen.

 

Der Hinweis zur Bereitstellung der Mülltonnen bei den beiden kurzen Stichstraßen sollte in die Begründung übernommen werden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der Abfallwirtschaftsbehörde wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Die Nähe zum Mischgebiet Kleinfeld scheint unproblematisch, weil die dortigen Betriebe auch Rücksicht auf das Wohngebiet Kleinfeld II nehmen müssen. Die Wohngebäude im Baugebiet Kleinfeld West rücken bis auf wenige Ausnahmen nicht näher an die Betriebe heran als die Wohnhäuser im Kleinfeld II. Die vorgeschlagene Festsetzung wurde nur teilweise in den Bebauungsplan übernommen, weil es keine Rechtsgrundlage dafür gibt, im Bebauungsplan Schallschutznachweise für Baugenehmigungsverfahren anzuordnen. 

Der Gemeinderat hat am 12. Januar 2022 folgende Vorgehensweise beschlossen:

 

„In die Grundstückskaufverträge für die beiden östlichen Parzellen wird die Verpflichtung aufgenommen, für die Wohnhäuser die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm unter Berücksichtigung benachbarter Gewerbebetriebe nachzuweisen.“

 

Somit wurde die Empfehlung der unteren Immissionsschutzbehörde bereits berücksichtigt und wird bei der Ausarbeitung der Kaufverträge verbindlich umgesetzt.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der unteren Immissionsschutzbehörde wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Die Anregung zur Konkretisierung und ggf. Überarbeitung der Ausgleichsmaßnahmen in Zusammenarbeit mit der unteren Naturschutzbehörde sollte aufgegriffen werden. Im Bebauungsplan wurde bewusst auf eine Standortfestlegung der verschiedenen Maßnahmen auf der externen Ausgleichsfläche verzichtet – bei der Umsetzung sind somit Spielräume vorhanden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Mehrheitlich beschlossen    18 Ja   1 Nein

 

 

 

Hierzu wird auf die Behandlung der Stellungnahmen der Industrie- und Handelskammer und der unteren Immissionsschutzbehörde verwiesen.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der Handwerkskammer wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Die Baugebietsflächen WA4a und WA4b sind nicht breiter als 70 m und werden von zwei Seiten mit öffentlichen Verkehrsflächen erschlossen. Deshalb wird es keine Probleme bereiten, die Erreichbarkeit aller Gebäude innerhalb von 50 m zu gewährleisten. Der Hinweis auf die Berücksichtigung im Baugenehmigungsverfahren sollte jedoch – wie auch die sonstigen Hinweise – in die Begründung übernommen werden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme der Kreisbrandinspektion wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise werden in die Begründung aufgenommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

 

Zu 5.1 Grundfläche

 

Der Einwender schlägt vor, auf den Baugebietsteilflächen WA1, WA2 und WA3 die zulässige Grundfläche um 10 m² zu erhöhen, um überdachte Übereckterrassen mit einer Fläche von etwa 33 m² bei einer Größe der Wohnhäuser bis zu 117 m² zu ermöglichen. Eine Überecküberdachung würde jedoch auf fast allen Parzellen an den Abstandsvorschriften der Bayerischen Bauordnung scheitern, weil die Grundstücke sehr klein sind. Die Grundstücke wurden bewusst klein geplant, um Flächen zu sparen. Nicht alle Bauformen, die sich Bauherren wünschen und die auf größeren Parzellen möglich sind, lassen sich auf die kleinen Grundstücke übertragen. Das gilt besonders für Gestaltungselemente mit großem Platzbedarf. Die flächensparende Bauweise erfordert eigene Lösungen, deren Qualität der einer Übereckterrasse aber nicht unterlegen sein muss. Übereckterrassen ohne vollständige Überdachung sind ungeachtet dessen möglich und im Rahmen der festgesetzten Grundflächen realisierbar.

 

Dieser Rahmen ist ausreichend bemessen: in den Wohngebieten Wartenberg West und West II haben freistehende Einfamilienhäuser ohne Terrassen eine Grundfläche von durchschnittlich 107 m². Diese Haus-größe ist deshalb auch im vorliegenden Wohngebiet nicht zu gering, zumal die Grundstücke hier wesentlich kleiner sind. Häuser mit mehr als 107 m² Grundfläche lassen sich ebenfalls verwirklichen, wenn die Terrasse etwas flächensparender angelegt wird. Gegen eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche spricht, dass der Bebauungsplan bereits eine Bebauung und Versiegelung von 60 bis 70 % der Grundstücksfläche zulässt (WA1, WA2 und WA3). Gleichzeitig sollen die Eingriffe in Natur und Landschaft begrenzt werden und auf den Baugrundstücken ausreichend Fläche erhalten bleiben, um Niederschlagswasser breitflächig oder über Mulden zu versickern (siehe Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes).

 

Zu 5.5 Wandhöhe

 

Die Bedenken des Einwenders sind unbegründet. Nach einem Rundschreiben des Landratsamtes Erding vom 16. Dezember 2015, Az. 41 Bauleitplanung, gilt:

 

Im Bebauungsplan sind diese Regelungen in der Festsetzung 8.3 enthalten.

 

Zu 8.1 Dachneigung Anbauten/Garagen

 

Nach der Festsetzung 8.1 ist die Dachform untergeordneter erdgeschossiger Anbauten ausdrücklich freigestellt (siehe Begründung, Seite 26). Auch die Dachform von Garagen ist nicht festgesetzt – die Garagendächer müssen allerdings begrünt werden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme des Einwenders 1 wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Eine weitere Stellungnahme hat der Einwender am gleichen Tag abgegeben:

 

 

Der Einwender hält seine bisherigen Stellungnahmen aufrecht. Auf die Behandlung dieser Stellungnahmen in der Gemeinderatssitzung am 12. Januar 2022 wird verwiesen. Der Gemeinderat hat in diesem Zusammenhang beschlossen, zu den Auswirkungen des Baugebiets auf den Grundwasserstand eine Stellungnahme des Bodengutachters einzuholen und die Planung bei Bedarf an das Ergebnis anzupassen. Die Stellungnahme lautet:

 

 

 

Erhebliche Auswirkungen der Versickerung auf die Bebauung im Weiherfeld sind demnach nicht zu erwarten. Zu ergänzen ist, dass ein Eintrag von Schadstoffen in das Grundwasser durch die Anwendung der wasserrechtlichen Regelwerke vermieden bzw. ausreichend begrenzt wird. Für die Straßenentwässerung wird eine wasserrechtliche Erlaubnis beantragt – eine Vorabstimmung mit dem Wasserwirtschaftsamt hat bereits während des Bebauungsplanverfahrens stattgefunden.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme des Einwenders 2 wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Einstimmig beschlossen     19 Ja   0 Nein

 

 

 

Zu 1) Planungsrechtliche Voraussetzungen

 

Der Einwender weist auf die vielen unbebauten Grundstücke im Wohngebiet Kleinfeld II hin, die aus seiner Sicht gegen die Neuausweisung eines Wohngebiets sprechen. Die Grundstücke wurden bei der Bedarfsermittlung für das Wohngebiet berücksichtigt (siehe Begründung, Seite 6). Sie sind allerdings im Privatbesitz und sind derzeit nicht verfügbar. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans vor über 20 Jahren wurde es versäumt, eine Bauverpflichtung mit entsprechender Frist zu vereinbaren. Die Brachfläche ist in der Tat nicht befriedigend, lässt sich aber nachträglich nicht ohne weiteres beheben. Beim Baugebiet Kleinfeld West wird eine solche Situation nicht eintreten: die Gemeinde steuert die Bebauung in zeitlicher Hinsicht aktiv mit der Bildung von Bauabschnitten und mit vertraglich vereinbarten Bauverpflichtungen.

 

Zu 2) Erläuterung von Festsetzungen

 

Für die Geschosswohnungsbauten in den Teilflächen WA4a und WA4b wird die Gebäudehöhe aus den höheren Bauten im Misch- und Gewerbegebiet Kleinfeld I und III abgeleitet. Auch das Therapiezentrum Haus Wartenberg hat drei Normalgeschosse. Zu den umliegenden Wohngebieten mit niedrigeren Häusern halten die Geschosswohnungsbauten Abstände ein, so dass ein unmittelbares Nebeneinander von niedrigen und hohen Wohnhäusern vermieden wird. Die Abstände der Geschosswohnungsbauten zu den Wohnhäusern in Kleinfeld II und Wartenberg West betragen jeweils mindestens 23 m. Darüber hinaus sind an der Thenner Straße und an der Pfarrer-Rotter-Straße zwei Großbaumreihen geplant, die eine deutliche Gliederung der Siedlungsbereiche herstellen und die höhere Bebauung so in das vorhandene Umfeld einbinden.

Um die Mehrfamilienhäuser in die Umgebung zu integrieren, wird außerdem ihre Firsthöhe auf 11 m begrenzt. Das Reihenhaus im Wohngebiet Kleinfeld II hat z.B. eine Firsthöhe von 10 m und ist damit kaum niedriger. Ein viertes Wohngeschoss – wie es die Mehrfamilienhäuser in der Herzog-Ferdinand-Straße haben – wird bei den hier geplanten Mehrfamilienhäusern wegen der begrenzten Firsthöhe kaum möglich sein.

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme des Einwenders 3 wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.

 

Mehrheitlich beschlossen    17 Ja   2 Nein

 

 

Beschluss:

 

Der Marktgemeinderat Wartenberg hat die aus den Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange und die im Übrigen erkennbar gewordenen Belange des Bebauungsplans Kleinfeld West sowie die vorgebrachten Bedenken, Anregungen und Hinweise zur Kenntnis genommen und abgewogen und beschließt die den Bebauungsplan Kleinfeld West in der Planfassung vom 12.01.2022 einschließlich der Begründung vom 10.02.2022 als Satzung.